因房产新政解约能否免责
2017-04-12 12:21  贵网  进入贵社区   复制本文地址

  近日,多地陆续出台了房产限贷、限购新政,给商品房买受人的履约能力及合同目的的实现带来很大影响,买受人能否基于新政请求解除合同并免除责任呢?
 
  在司法实践中,考虑到新政的变化会客观上导致房产买受人出现履约障碍,一般情况下会按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定,赋予买受人“因不可归责于当事人双方的事由”而产生的合同解除及免责权利。但这并不意味着买受人可以据此任意解除合同,在有些情形下,买受人仍然要自行承担新政实施对其造成的影响和后果。
 
  房产调控政策实施前订立的房屋买卖合同并未约定按揭贷款方式付款,或约定买受人如未能取得按揭贷款的应在约定的期限内一次性付清全部房款,或约定买受人不得以不可抗力之外的任何理由作为免除责任的事由等情形下,买受人均不得以新政为由,主张解除合同并免除民事责任。
 
  合同的核心在于契约,契约责任的基础是建立在当事人自由约定的基础之上,对于当事人明确且内容不违反法律规定的约定,应本着民有所约、视同法律的原则进行处理。近年来,国家对于房地产市场进行调控已经持续了一段时间,双方当事人在进行房屋买卖时,应当预见到可能产生相应的政策变动,在对风险认识充分的前提下约定上述条款,系双方的真实意思表示,相关条款不违反法律规定,买受人应当按照约定承担相应的合同继续履行义务,否则应当承担违约责任。
 
  但是,考虑到实践中存在大量的合同变更情形,法院也会根据双方的实际情况,查明双方是否存在事实上的履行变更,以充分维护交易的公平。如按照最高人民法院的司法解释, 对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。
 
  新政实施前订立的房屋买卖合同在限贷、限购政策实施后,买房人既未按照约定履行也未提出解约,经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或者提出解约,买受人应当承担违约责任。
 
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第二款规定,“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”
 
  通常情况下,合同法第94条规定的法定解除权应当由守约方享有,排斥违约方对于法定解除权条款的适用。但由于受到新政的影响,无论是限购措施还是信贷政策的变更,出现履行障碍的买受人都不存在可以追责的法律基础,从而可以认为买受人并非违约方。
 
  同时,当新政导致合同难以继续履行的情况下,如果出卖人不解除合同,又排除买受人的法定解除权,则合同处于既不能履行又不能免除履行义务的状态,极有可能导致双方利益减损。基于以上两点原因,法律赋予买受人相应的解约免责权利,但这种权利的行使并非无所限制,而应当遵守合同法的相关规定。
 
  上述情形下,如果买受人怠于履行合同义务,又不及时提出解约,必然会影响出卖人的合法权益,影响出卖人交易房屋目的的实现,所以,在经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或者提出解约,应当视为买受人放弃了相应的解约权利,追责条件具备,出卖人可主张买受人承担相应的违约责任。
 
  新政实施前订立房屋买卖合同,新政实施后首付款比例提高、贷款利率增加、税负提高并不必然构成合同解除的免责事由,买受人举证不足仍要承担相应责任。
 
  在房地产政策调控的大背景下,买房人应当对房产市场风险有一定的预见,买受人不能借口宏观调控而任意解除合同,因首付比例、贷款利率、税负增加等导致购房成本增加,应当认定为当事人对自己履约能力预见不足。基于对交易秩序的维护,应当尽量通过变更的方式促进合同继续履行。
 
  按照近年来的审判指导意见,买受人因政策变化主张解除合同缺乏相应依据。但司法实践中,考虑到大部分限贷、限购城市房屋价格动辄百万元,税费也着实不低,如果一味地履行合同,将大大增加买房人的负担,有违公平原则,所以在充分举证证明存在履约障碍的情况下,一般也可以按照“不可归责于双方当事人的事由”允许买受人解除合同并免责。前提是首付款比例相对双方的约定变化较大或者税负增加较大,且买受人举证充分证明了该变化对其履行合同造成了实际上的障碍,否则不得解除合同;或者即使买受人进行了举证,但出卖人有证据表明买受人具备经济能力,政策变化对买受人履约能力影响较小,不足以造成履约障碍,买受人也不得解除合同并免责。
 
  实践中,仅仅存在贷款利率提高的情形,一般不支持解除合同,但首付款或者税负同时提高的情形下,则可以适当考虑解除合同并免责。
 
  双方签订房屋买卖合同时买受人具备购房主体资格条件,但因其本人未按照约定履行合同,导致其在房地产调控新政实施后,被限购而丧失购房资格的,应由其本人自行承担相应不利后果。
 
  在当前的调控政策下,具备购房资格是从事该民事活动的准入门槛,因此,如果非因政府主管部门工作失误等原因造成购房资格错失,新的限购政策出台后,不具备交易主体资格的房屋买卖合同,将一律无法办理权属变更登记手续。这就导致合同目的最终无法实现,只能变更或解除合同。
 
  纵观各地的新政,基本可以确定,大部分新政均不具有溯及力,对于新政实施前的房屋买卖行为一般不适用经济调整政策,这意味着,对于新政实施前签订的合同,双方在新政前履行完毕,交易行为是不受影响的,一旦新政实施,履行义务还没有完成,若买受人丧失了准入条件,则导致合同目的最终无法实现。这种情况下,就需要对双方的责任进行归类,如果因出卖人不配合办理相关手续等原因导致,应当由出卖人承担责任;如果因买受人怠于缴纳房款等造成,则应当由买受人承担违约的不利后果。
 
  新政实施后,买受人隐瞒或虚构事实签订房屋买卖合同,导致订立的合同违反限购政策而无法继续履行,出卖人请求解除或撤销合同,买受人应赔偿出卖人损失。
 
  房屋买卖过程中,出卖人基于出售房屋的意愿与买受人达成书面协议,合同的最终目的是交易行为的完成,但由于买受人隐瞒或虚构事实导致合同目的无法实现,应当认为买受人违反诚实信用原则,存在违约的故意。这种情况下,出卖人向买受人主张违约赔偿应当予以支持。至于具体数额,一般会结合具体情况予以差别处理,实践中,在对赔偿数额确定时,一般会参照损失进行确定并酌情判处。
 
  而对出卖人损失进行归类,可以整理出两种类型:一是出卖人的预期利益损失,主要是房屋差价损失;二是为订立合同及履行合同做准备发生的实际费用,以及直接相关的其他损失。出卖人为订立合同及履行合同做准备发生的实际费用,以及有证据证明的直接相关的其他损失,均应当由买受人承担,此外合同约定有违约责任的,还应当参照合同约定追究相应的赔偿责任。
作者:admin 来源:未知 

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