全球房产配置热点未变 新兴区域崛起
2016-12-17 18:14  贵网  进入贵社区   复制本文地址

  人民币汇率波动,美元加息,国内楼市价格高企且正处于最严调控中,投资者的钱该流向哪里?越来越多的中国人和中资机构将目光转向了海外。
 
  放眼全球,在广泛吸收外资、成为资产配置之选的房地产市场中,传统热门城市如纽约、伦敦、多伦多等依旧火爆,伦敦不惧脱欧逆势而上,新西兰、澳大利亚正在升温,德国成为新秀,中资机构蜂拥的马来西亚新山、马六甲等地区也开始崭露头角。
 
  作为第一太平戴维斯国际物业住宅部中国区负责人,周玉亲身经历了这几年的中国资本出海潮,感受到了市场和投资者的巨大变化。“今年是最忙的一年,因为越来越多的个人和机构投资者把资产全球配置提上了日程。”她说。
 
  周玉接受21世纪经济报道专访时表示,国际上富豪人群配置海外资产的比例一般为25%,而中国人现在只有5%,还有很大增长空间。
 
  全球房产配置潮
 
  在各国汇率和货币政策剧烈变化之下,资产配置全球化成为一个超级热点。
 
  对于中国人和中资机构而言,在其多元化资产配置中,对于房地产的偏爱仍是第一位。出国购买资产,首先看的也是房地产类资产。
 
  “从全球范围来看,今年投资热门的区域更热了。”周玉说,尤其三季度以来,投资者对于纽约、伦敦这些顶级城市的热情更甚。她认为,英国脱欧叠加国内房地产市场调控,推动了海外资产配置的新浪潮。
 
  “中国房地产市场的春天已经过去,下一波春天什么时候来,甚至有没有还是未知,这其中有很大的泡沫。以深圳为代表的一线城市房地产在经历大涨后,锁住了很多人的钱。而原本被投资者看好的杭州、南京,在调控后都不能再购买了。”
 
  她以英国伦敦为例,“8月脱欧带来市场震荡,但英镑的贬值使购置成本降低,海外投资者更将这视为很好的投资机遇。”
 
  周玉认为,不管市场怎样变化,伦敦依然是最值得投资的市场。
 
  第一太平戴维斯跨境投资部主管Rasheed Hassan也表示,尤其是在英镑贬值、价格调整的背景下,购置成本较三个月前下跌了15%-20%。从中长期投资角度,伦敦资产颇具吸引力。
 
  而由于买家观望脱欧谈判进展及其对英国与伦敦经济的影响,为确保成交,房价应该还有6%-7%的下行空间。房价将在2019年重拾涨势,2017-2021年间可实现近21%的累计增长。
 
  “英国伦敦、美国纽约是全世界最为国际化、流动性最好的两大城市。”周玉解释,“房地产不像股市般快进快出,而是具有流动性限制。像在美国纽约,许多客人指定买在曼哈顿,那里投资性房产流动性是最好的”。
 
  她进一步举例,“在出台针对外国人的重税前,加拿大温哥华也很受欢迎。”今年8月,温哥华所在的不列颠哥伦比亚省对海外购房者一次性征收15%房产转移税,令温哥华楼市快速降温。
 
  周玉认为,除传统热点投资城市外,值得中产阶级去投资的新兴区域还有德国。过去二十年以来,全世界只有两个国家的房产和土地没怎么涨价:德国和日本。近期德国部分城市房价涨得非常快,对投资者而言这是一个机会。
 
  “很多人认为英国脱欧也让德国房地产市场更火,因为德国是欧盟经济最好的国家。”周玉说,但它依然不会成为像伦敦、纽约一样的主流投资市场,因为德国不能贷款,语言使用范围窄,只能成为一部分人的选择,投资带动的房价上涨可能会出现在以柏林为代表的一部分城市。
 
  而在东南亚国家,周玉表示尽管在马来西亚、泰国曼谷等地中资机构投资兴起,但她从传统房地产投资指标角度分析,这些地区不太具备投资条件。
 
  从房价曲线来看,马来西亚楼市一直非常稳定;且房产的价值衡量要考虑到其租赁价值,如果没有租赁接力,这个市场的投资属性就会变弱。“除非保值非常好,否则没什么必要去介入。”她认为。
 
  投资者在成长
 
  作为资产配置市场最为重要的参与者,中国投资者的意识、视野和方法论一直在提升,在周玉看来,这是一件好事。
 
  “刚开始向国人推荐海外房地产业务时,感觉很困难,那时海外资产配置的概念尚未普及。”她说,在西方发达国家富人的国际资产配置达到25%,而国内现在5%都不到,总体来说现在中国人的资产配置较为单一,导致伴随的风险也大。
 
  不过,这几年她明显感觉到中国投资者观念改变得很快。传统“富豪人群才需要进行海外资产配置”的观念被突破,更多中产阶级开始意识到,需要通过资产配置的丰富性来实现资产保值增值。
 
  戴德梁行发布的《中国对外投资市场报告》显示,今年前五个月中国投资者在海外房地产市场累计投资达170亿美元,成为全球仅次于美国的第二大跨境房地产投资来源。
 
  在周玉看来,观念的改变,一方面是投资经验和时间的积累,一方面是中资机构掀起对外投资热浪,给个人投资者启发。
 
  根据《中国房地产行业发展研究报告》披露,2013年至2015年间,中国企业的海外房地产投资总额超过250亿美元,年均增长率接近50%。
 
  “除绿地、万达这些房地产机构外,中国平安(35.480, -0.12, -0.34%)、人寿等险资也在积极走出去。”周玉表示,但中资机构对外投资房地产也会遇到许多波折,在法律和文化方面经常会水土不服。
 
  例如,万达于2016年初以2.65亿欧元购入西班牙大厦,但是其拆迁方案遭到了当地7万人联名反对。今年万达宣布以2.72亿欧元将项目卖出,据万达酒店估计,计入两年来汇率变化等因素,万达净亏1.1亿港元。
 
  周玉告诉21世纪经济报道记者,受挫的深层次原因,是中资机构海外投资房地产的根基并不深,面临资源匮乏、竞争者强劲的现状。在中国积累的管理经验以及专业判断具有强烈地域特色,不一定会与海外文化、管理相兼容,甚至可能起强烈冲突。
 
  “且现阶段,中资机构海外开发的项目多是针对海外华人,客户群体相对狭窄。”周玉说,可参照的是,澳大利亚房地产商则是到海外建当地人喜欢的房产,从地段、产品户型、外观设计等入手。“他们就是扎扎实实做生意,不追求如欧洲第一楼这样的名气。”
 
  她还指出,中资机构出海,往往习惯于遵循在国内追求利润最大化的心态,有时为了冲一个数字不惜代价,这在西方当地社会很难操作。
 
  第一太平戴维斯的报告也显示,中资进行海外投资房地产时既有利率低、市场自由与市场成熟度高、物业投资类别多、租金回报率好等机遇,也会存在政治风险高、法律税务复杂、经济复苏缓慢、物业价值增长缓慢等风险。
 
  不过周玉认为这些都是成长的过程,不管是个人还是机构投资者,在海外的投资经验会越来越丰富,相信最终也能适应当地文化。
作者:admin 来源:未知 

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