写字楼年末放量 投资者该如何入手
2016-12-16 21:54  贵网  进入贵社区   复制本文地址

  贵网12月6日讯(黔中早报 记者 高玮)

  随着近几年贵阳市经济的飞速发展,写字楼的需求增多,特别是贵阳“住改商”禁令的颁布更是催发了写字楼的遍地开花。从大营坡的中大国际,到北京路的银海元隆广场,再到小河的万科大都会,最后到金阳新区的国际金融中心,贵阳写字楼市场呈现多中心、多元化的态势。面对写字楼的疯狂入市,租金上涨、供不应求也将成为接下来写字楼市场亟待面临的现实问题。投资者在5A、甲级等华丽的粉饰下如何辨别写字楼的投资价值回报呢?

  写字楼市场

  进入“多元化”


  “金九银十”虽过,但其产生的蝴蝶效应持续影响着年末楼市的走势。热闹依然是年末冲刺的代名词,而近段时间热闹的不仅仅是住宅市场,花果园、未来方舟、万科大都会、绿地新都会、国际金融中心、中渝中环广场、美的财智中心相继亮相,贵阳首批写字楼约500万方体量集中年末入市,据记者了解,本月龙城国际、中渝中环广场纷纷举行开盘仪式。

  “其实,在写字楼大面积放量的同时,好的写字楼产品自然更能受到投资者的青睐。”业内人士李斌告诉记者。过去十年,贵阳写字楼市场比较颓势,很难有让人眼前一亮的产品,如今写字楼产品放量,让投资者可以货比三家,和过去有差别的是,有了对比,投资者对产品的选择会考虑更全面,也更为严苛。

  如此大体量的写字楼

  到底卖给谁?


  如此大规模的放量,而且个个都是拔尖的5A甲级写字楼,这些写字楼都要卖给谁?李斌告诉记者,据他了解,传统两城区的写字楼客户以自用者居多,而新崛起的金阳新区写字楼则以中小投资者居多,这当中包括家族式的集体购买者。雄骏国际陈本意认为,贵阳的企业有着庞大的办公场所需求。

  据统计,截至2012年1月份,贵阳城区注册登记的内资企业有近5万户,外资企业达2000户,加上政府颁布住改商的禁令,这些企业必然要寻找新的办公场所。

  而近两年,随着金阳新区建设的逐步深入,贵阳大量招商引资趋势不容小觑。2010年至今,金阳共引进“总部经济”项目超20个。加上贵州烟草公司总部、中国联通贵州公司总部和大西南矿业集团总部三大“总部经济”项目陆续落户;还有一些外来的企业,像德国第一大建筑设计公司——德杰盟国际建筑和工程设计有限公司贵州分公司也定址金阳。这些都有效带动了写字楼市场的升温。

  此外,写字楼投资者相当注重项目的整体形象和标杆性。因此,不难发现市场上正在推广的写字楼项目纷纷抛出亮点强调自己的独一无二。像中天未来方舟标榜打造贵阳第一高楼;万科大都会强调与老城区中轴垂直;贵阳国际金融中心则突出“一个城市一座IFC”……

  优势各异

  写字楼到底买哪好?


  “投资写字楼,选择区位非常关键,是否位于城市发展和政府规划的中心轴,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。”陈本意分析。

  两城区作为传统的中心区,土地稀缺,有多年来积累的交通、配套等资源,而新兴的金阳新区,是政府重点规划的区域,自然景观优越,交通四通八达,加上分别依托世纪城商圈和八匹马商圈,人流、物流、信息流都汇聚于此。

  “作为投资者关键是要明确自己的需求,对每个区域的未来做一个预判。像老城区的雄骏国际、银海元隆广场、中大国际广场等有多年的积累,而新兴的区域写字楼集中,形象好、氛围好,交通便利,商圈配套优势凸显。同时,在定位上,新兴的商务区交通四通八达,向东直达东部新城,靠近新的政务中心和会展中心,吸引了众多银行总部汇集于此,形成了强大的集群效应。”李斌告诉记者。

  投资建议

  如何入手方能保证投资价值最大化?


  了解区域的发展情况,选择最适合自己意向的,最后投资者要问的是到底怎么买写字楼才能保证投资价值最大化呢?

  也就是说写字楼对于投资和自用区别到底在哪里?

  目前贵阳纯写字楼项目切割最小的产权面积平均在40平方米左右,按目前均价8000-20000元/平方米计算,总价在32万元以上。但是有些项目要求半层起售,面积至少在500平方米以上。另一方面,购买写字楼的贷款方式和普通住宅有很大不同,投资写字楼的首付至少要50%,而贷款年限只有10年,因此需要具备很高的首付能力和强有力的还款能力。

  写字楼的投资回报主要是来源于长期稳定的租金收益,投资写字楼要做好长期持有的准备,这和投资住宅通过二手转卖实现回报有很大区别。个人投资写字楼时,要瞄准未来租户群体来投资。

  作为企业,选择写字楼办公的首要目的,往往是为了提升企业形象。如果投资,专家建议选择那些租户最小也需要大约500-1000平方米的写字楼,因为这表明入驻这个写字楼的公司水平相差不大,档次高,今后可能有较为稳定的回报。

  当然,这同时也要求投资者有很高的支付能力。

  投资的年回报率是肯定要计算的,衡量一栋写字楼的公式为“年收益×15年=房产购买价”,若物业年收益×15年大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。花果园的写字楼官方公布最高年投资回报在12%,八、九年即可收回成本,从这个公式的计算来看,花果园写字楼的投资价值非常大。

  另外,如果投资那些切成小块面积进行出售的写字楼,应注意,虽然总价可能会低一些,但由于小业主太多,将影响到将来出租时的管理和回报能力,这种情况建议家族或朋友集体购买,方便将来统一出租保证回报。

  延伸阅读

  投资写字楼前  一些小细节要了解


  甲级:就我国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。从一般意义上讲,国际上判断甲级写字楼有8大特征:管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。

  5A:指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。所以,5A只是代表写字楼的智能化水平。

  空调:现在的写字楼中央空调分为VRV和VAV两种系统。通俗来讲,VAV讲的是整体控制,而VRV能做到分层控制,这样就不用为了个别企业加班而将整幢楼的空调系统开启,达到节能的目的。

  停车位:写字楼停车位紧张成为老旧写字楼最大的弊病。停车位缺乏已经成为影响写字楼价值的一大因素,直接影响到出租率和投资收益。据了解,“按办公面积配比车位”已是国际高端写字楼的通行标准,每100平方米的面积配比在0.5-1是比较合适的。

  物管:作为投资型物业,写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的,物业管理公司直接决定了某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。因此选择投资写字楼时,最好选择由国际性物管公司管理的。
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